FAKTOR-FAKTOR YG MEMPENGARUHI NILAI JUAL TANAH.

HARGA TANAH ITU RELATIF DAN BANYAK FAKTOR YG MEMPENGARUHI NILAI DAN HARGA SEBIDANG TANAH, TERUTAMA SEKALI FAKTOR FAKTOR NYA YG BERSIFAT OBJEKTIF,  DISAMPING FAKTOR-FAKTOR YG BERSIFAT SUBJEKTIF.

HARGA TANAH ADA HARGA YG REAL DAN HARGA TAKSIRAN   :

1.HARGA PASAR ( ADALAH RATA RATA HARGA PER M2 ATAU HEKTARE JUAL BELI  TANAH PADA SUATU KAWASAN DALAM RENTANG WAKTU TERTENTU).

2.HARGA DASAR ADALAH HARGA PER M2 MENURUT TAKSIRAN PEMERINTAH SESUAI NJOP  DALAM MENETAPKAN PAJAK BUMI SEBAGAIMANADALAM SPPT PBB YG DITERBITKAN SETIAP SETAHUN SEKALI.

3.HARGA NOMINAL ADALAH HARGA YG TERCANTUM DALAM AKTA JUAL BELI ATAU AKTA  PERALIHAN HAK LAINNYA...BIASANYA DIBUAT BERDASARKAN KESEPAKATAN KEDUA BELAH PIHAK...DAN PADA UMUMNYA LEBIH BERSIFAT HANYA UNTUK MEMENUHI PERSYARATAN FORMALITAS, DAN TIDAK MENGGAMBARKAN  NILAI DAN HARGA YG REAL SEBENARNYA. 

FAKTOR OBJEKTIF TANAH YG UTAMA DAN PALING MEMPENGARUHI DAN MENENTUKAN NILAI DAN HARGA SEBIDANG TANAH ADALAH FAKTOR LETAK DAN LOKASINYA, SETELAH ITU BARULAH FAKTOR FAKTOR YG LAINNYA.   

LETAK DAN LOKASI SEBIDANG TANAH ITU HANYA ADA SATU SATUNYA / TAK ADA DUANYA DI PERMUKAAN BUMI INI. LOKASI DAN POSISI SEBIDANG TANAH SECARA KOORDINATNYA,TAK MUNGKIN BISA DIPINDAH-PINDAHKAN ATAU TUMPANG TINDIH. ITULAH SEBABNYA MAKA TANAH-TANAH KELAS I ( NUMBER ONE ) SELALU BERADA DI DI LOKASI STRATEGIS PADA JALAN-JALAN UTAMA. 

DILIHAT DARI SEGI OBJEK HAKNYA,  SEBIDANG TANAH MELIPUTI: STATUS HAK,  LETAK, LOKASI, POSISI, LUAS, BENTUK GAMBAR TANAH, SISI, SUDUT, UKURAN BATAS BATAS TANAH, PENGGUNAAN DAN PERUNTUKKAN TANAH.....DILIHAT DARI SEGI DIMENSI RUANGNYA ( METER PERSEGI / M2 ).
SEDANGKAN DILIHAT DARI SEGI OBJEK FISIKNYA, SEBIDANG TANAH MELIPUTI : KEADAAN TANAH, JENIS TANAH,  DAN ISI TANAH DALAM SATUAN VOLUMENYA.....DILIHAT DARI DIMENSI FISIKNYA ( METER KUBIK / M3 ).

Selain faktor lokasi, juga turut mempengaruhi nilai dan harga jual tanah antara lain :

1.Rencana Penggunaan dan peruntukkan tanah sesuai Rencana Tata Ruang 
   Wilayah atau Master Plan daerah setempat.

2.Status hak atas tanah / kepemilikkannya.

3.Jenis tanah dan keadaan tanah

4. luas tanah, bentuk gambar, dan ukuran lebar sisi sebelah depan tanah yg 
    menghadap ke jalan keluar dan masuk ke lokasi tanah.

5. letak dan posisi bidang tanah terhadap jalan

6.Jarak dari centra ekonomi, pusat kota / inti kota dan pusat pemerintahan setempat.

7.Desain dan tatacara pengolahan,  pemanfaatan dan penggunaan  
    tanah yg baik ( yg secara ekonomis akan memberikan nilai 
    tambah secara langsung terhadap tanah tersebut).

8.Potensi jual  dan prospek perkembangan wilayah lokasi tanah setempat ke depan, dlsb.

 Faktor lokasi tanah juga terkait langsung dengan faktor :

- akses jalan dari dan ke lokasi tanah ( kategori kelas jalan dan 
   kualitas jalan );

- ketersediaan Infrastruktur, utilitas dan fasilitas umum atau fasilitas khusus;

- Penggunaan dan peruntukkan tanah sesuai RTRW ( Master Plan );

- jenis tanah dan keadaan tanah;

- letak posisi bidang tanah terhadap jalan;

- jarak dari centra ekonomi, pusat kota dan pusat pemerintahan;

- Potensi dan prospek perkembangan ke depan terhadap wilayah setempat; 
- faktor keamanan, keindahan, dan kenyamanan di sekitar lokasi tanah setempat.

Pada kawasan yg sudah padat penduduk biasa nya harga tanah relatif lebih tinggi daripada yg kurang padat penduduk. Pada kawasan yg sudah padat penduduk lazimnya aktifitas pembangunan dan aktifitas ekonomi lebih tinggi daripada kawasan yg krg padat.

Semakin maju satu daerah atau kawasan akan semakin mahal harga tanah.

Benda-benda di atas tanah yg berupa bangunan tertentu dan tanaman2 produktif-ekonomis  juga ikut mempengaruhi harga sebidang tanah.

Bangunan yg ada di atas tanah : rumah, toko, kantor, Ruko, Rukan, gudang, pabrik,dlsb.

Tanaman keras di atas tanah yg produktif-ekonomis : Kelapa, karet, sawit, kopi, coklat, dlsb.

Sifat dari nilai dan harga sebidang tanah dan harga bangunan yg ada di atasnya  adalah tidak sama.Nilai dan harga tanah dari waktu ke waktu, cepat atau lambat, besar atau kecil, pada lazimnya pasti akan terus naik, sehingga sangat baik untuk investasi jangka panjang. Investasi di  bidang pertanahan ( investasi emas hitam...) relatif lebih aman dan lebih tinggi hasilnya daripada investasi di bidang lainnya seperti emas, bursa saham, deposito, dan lain sebagainya.
Sebaliknya sifat dari nilai dan harga bangunan yg ada di atas tanah, dari waktu ke waktu, cepat atau lambat, keadaannya akan semakin menurun / berkurang, karena sifat bahan bangunan semakin lama semakin tua dan lapuk ( rusak ).

Perkembangan pembangunan fisik dan pertambahan jumlah penduduk di suatu kawasan akan meningkatkan kelas harga tanah dan nilai strategis dari lokasi tanah di kawasan setempat.

APA SEBENARNYA YG MENJADI FAKTOR-FAKTOR PENTING YG SANGAT MENENTUKAN KUALITAS SEBIDANG TANAH DARI SEGI LETAK DAN LOKASI TANAH ?

MENURUT KENYATAAN DI BANYAK TEMPAT, TERNYATA LOKASI INI SANGAT  DIPENGARUHI DAN DITENTUKAN OLEH :

-POSISI STRATEGIS SEBIDANG TANAH DARI PUSAT KOTA, PUSAT 
  PEMERINTAHAN DAN PUSAT BISNIS DI WILAYAH SETEMPAT
-KATEGORI,KELAS DAN KUALITAS JALAN DARI DAN KE LOKASI TANAH 

-JARAK LOKASI TANAH DARI PELABUHAN LAUT, PELABUHAN UDARA,PUSAT 
  BISNIS ATAU PUSAT PEMERINTAHAN,KAWASAN YG SUDAH BERKEMBANG.
-KUALITAS LINGKUNGAN FISIK DAN LINGKUNGAN SOSIAL, KETERSEDIAAN 
  INFRASTRUKTUR, FASILITAS UMUM DAN UTILITAS UMUM.

-TINGKAT POTENSI KAWASAN DAN PROSPEK PERKEMBANGANNYA KE DEPAN. 

  DALAM HAL INVESTASI,LEBIH BAIK MEMBELI TANAH DIKAWASAN YG PUNYA   
  POTENSI DAN PROSPEK BAGUS KE DEPAN KARENA DEKAT DARI LOKASI 
  STRATEGIS DARIPADA LANGSUNG MEMBELI TANAH YG ADA DI KAWASAN 
  LOKASI STRATEGIS, KARENA HARGANYA RELATIF LEBIH MURAH DAN AKAN         
  MENGALAMI KENAIKAN NILAI TAMBAH ( ADD VALUE ) DAN KENAIKAN HARGA 
  TANAH YG CEPAT DAN TINGGI....WALLAHU 'ALAM BISSOWAB.~

 BEBERAPA FAKTOR YG MENYEBABKAN SEBIDANG TANAH KURANG 

 DIMINATI OLEH SEBAGIAN ORANG, ANTARA LAIN :

 - POSISI BIDANG TANAH TUSUK SATE ( FAKTOR SUBJEKTIF );

 - KAWASAN SERING DILANDA ATAU MENGALAMI BANJIR

 - KAWASAN KUMUH, TIDAK SEHAT, DAN RAWAN KEBAKARAN;

 - DAERAH TIDAK AMAN ATAU ANGKER / SERAM ( FAKTOR SUBJEKTIF );

 - BENTUK GAMBAR BIDANG TANAH KURANG BAGUS DAN SANGAT SULIT UNTUK 

    DITATA DAN DIMANFAATKAN; 

 - UKURAN DAN LUASNYA TERLALU KECIL DAN TANGGUNG UNTUK    

    DIMANFAATKAN DENGAN BAIK.

 - LOKASI TANAH TERANCAM EROSI SUNGAI, DANAU DLSB.

 - LOKASI TANAH DI JALAN YG SANGAT MENANJAK ATAU MENURUN TERMASUK 

    KELOKAN YG KUAT.

 - KEADAAN DAN JENIS TANAHNYA SANGAT LABIL KHUSUSNYA UNTUK 

    MENDIRIKAN BANGUNAN. kALAU MENDIRIKAN BANGUNAN AKAN 

    MEMERLUKAN  BIAYA FONDASI YG SANGAT TINGGI / TIDAK EKONOMIS.

 - LOKASI TANAH DIANGGAP KURANG MEMBAWA HOKI / KEBERUNTUNGAN 

    MENURUT FENGHSUI ( FAKTOR SUBJEKTIF )

 - DI ATAS BIDANG TANAH TERSEBUT PERNAH ATAU ADA RIWAYAT KEJADIAN 

    BURUK YG LUAR BIASA MENAKUTKAN ATAU MENYEDIHKAN, BIASANYA 

    HAMPIR TAK ADA YG BERMINAT UNTUK MEMBELINYA SEHINGGA NILAI DAN

    HARGANYA MEROSOT.

  TERIMA KASIH.
  Wassalam.